Как совершается сделка (Часть 5)

Итак, Вы определились с объектом покупки. Теперь наступает момент заключения договора о намерениях и внесение предоплаты. Величина депозита оговаривается с продавцом, обычно это 10% от стоимости объекта.

Если Вам необходим кредит, то можно подать заявку на рассмотрение в один из местных банков. Однако мы Вам рекомендуем обратиться за финансированием в российский банк. Так Вы сможете лучше контролировать ситуацию, получить более выгодные условия покупки во время переговоров с продавцом, а также избежать валютных рисков в случае изменения курса валют.

Если же Вы приняли решение брать кредит в португальском банке, то обращаться стоит прежде всего в крупные банки (Caixa Geral dos Depositos, Santander, Millenium, BPI, Novo Banco, Banco Popular… ).

Условия получения и выплаты кредита у них разнятся, но, в общем и целом процентная ставка варьируется в районе 3% со сроком выплаты в течение 20 лет. При ознакомлении с условиями договора стоит уделить особое внимание ставке, так как она может быть фиксированной на весь срок кредитования или плавающей в зависимости от разных ситуаций, что менее привлекательно для Вас.

Вернемся к заключению договора о намерениях. Вы или Ваш адвокат готовят форму договора с условиями, оговоренными с продавцом. Обе стороны подписывают договор о намерениях. Депозит вносится в течение 3 дней от момента даты подписания договора о намерениях.

Стоит отметить, что в случае неисполнения договора о намерениях со стороны покупателя, сумма депозита остается у продавца, если же сделка не совершилась по вине продавца, то он обязан возвратить сумму депозита и выплатить покупателю еще одну величину депозита.

В момент подписания договора о намерениях стороны также оговаривают дату проведения сделки у нотариуса. Сделки купли-продажи недвижимости в Португалии осуществляются исключительно с удостоверением нотариуса. Нотариус делает полную проверку объекта на наличие разного рода ограничений и запретов.

Для проведения сделки, необходимо получить NIPC (ИНН) и открыть счет в португальском банке.

Максимум за 3 дня до проведения сделки необходимо оплатить налог с продаж (IMT) или налог на изменение собственника объекта недвижимости.

Оплата налога с продаж, а также услуга регистрации нового собственника после проведения сделки осуществляется с помощью банковской карты, которую нужно оформить в момент открытия банковского счета.

В день сделки стороны подписывают договор купли-продажи в присутствии нотариуса, покупатель передает продавцу банковский чек на оставшуюся сумму, получает ключ от приобретаемого объекта и документы о праве собственности. На этом сделка считается завершенной.

На заключительном шаге, нотариус передает информацию в регистрационный орган о новом собственнике. С этого момента покупатель может распоряжаться собственностью по своему усмотрению.



Доходы и Расходы (Часть 4)

В предыдущей части мы определились с территорией охвата для поиска объекта недвижимости, теперь давайте остановимся и рассмотрим доходную и расходную часть от сдачи квартиры в краткосрочную аренду на примере однокомнатной квартиры-студии.

Студия в хорошем состоянии или ремонтом в квартале Алфама стоит в среднем 150 000 евро.

Минимальную оценку круглогодичной загруженности установим на уровне - 70% (в реальности же эта цифра свыше 80%, а если речь идет о квартире с террасой, уютным и красивым интерьером или с шикарным видом из окна, то оценку загруженности можно смело поднимать выше 90%). Средняя годовая стоимость аренды за ночь - 70 евро

Посчитаем годовую выручку: 70 x 365 x 70% = 17 885 евро
Исходя из минимальной оценки, рентабельность составит около 11.9%, при условии, что квартира сдается 365 дней в году и для других целей не используется.

Если брать максимальную оценку 90% и выше, то выручка за год составит:
70 x 365 x 90% = 22 995 евро
Рентабельность при максимальной оценке поднимется к отметке 15.3%, при условии, что квартира сдается 365 дней в году и для других целей не используется.

В случае если Вы сами не можете заниматься организацией сдачи квартиры в аренду, то можно обратиться в компанию, которая оказывает такого рода услуги.

Стоимость услуги составляет в среднем 25% от годовой выручки, т.е. в нашем случае по минимальной оценке: 17 885 x 25% = 4 471 евро в год.

Также к расходам отнесем налог на имущество, который варьируется в диапазоне 0,3 – 0,5% от стоимости. В расчет возьмем среднюю сумму в 600 евро.

Если Вы решите декларировать доходы от сдачи квартиры в аренду, налог на доходы составит 5% от прибыли или 0,05 x (17 885 – 4 471 – 600) = 640.70 евро.

Итого чистая прибыль при минимальной оценке составит: 17 885 – 4 471 – 600 – 640.70 = 12 173.30 евро (чистая рентабельность 8.1%).

Чистая прибыль при максимальной оценке: 22 995 – 5 748.75 – 600 – 832.31 = 15 813.94 (чистая рентабельность 10.5%).

Стоит отметить, что рынок недвижимости Лиссабона на подъеме, и с высокой вероятностью можно сказать, что в ближайшие годы мы увидим цены на 30% выше текущих.



Где выбрать квартиру в Португалии? (Часть 3)

Покупка квартиры или дома в Португалии напрямую зависит от цели, которую Вы хотели бы реализовать.
Если основная цель - вложение средств и получение дохода от сдачи жилья в краткосрочную аренду, то круг поиска стоит ограничить центром Лиссабона.

Под центром города мы подразумеваем территорию с востока (Сантуш у Вэльу) на запад (Алфама) и с севера (Рату, Маркиш дэ Помбал, Салданья, Арроёш) на юг (Кайш ду Содрэ). Это кварталы центра Лиссабона, которые более всего востребованы у гостей города и среди инвесторов. Стоимость квадратного метра в них сильно отличается.

Наиболее доступны квартиры в таких районах, как Арроёш, Мартим Мониж, стоимость в них варьируется в районе 3000 евро за м.кв. (Квартиры в хорошем состоянии или с косметическим ремонтом).
Подороже квартиры в квартале Алфама – 4300 евро за м.кв. (квартиры в хорошем состоянии или с косметическим/капитальным ремонтом).
Самые дорогие квартиры в кварталах Авенида да Либердад и Байша Шиаду, стоимость квадратного метра там варьируется от 4500 евро до 5500 евро (квартиры в хорошем состоянии или с косметическим/капитальным ремонтом).

Стоит отметить, что цена за квадратный метр дана очень приблизительно потому, что в Португалии ценообразование недвижимости не базируется на стоимости м.кв. Возможен такой вариант, что два очень похожих по параметрам объекта находящиеся буквально в соседних домах, были реализованы с ощутимой разницей в стоимости.

Можно рассмотреть более дешевый вариант, требующий вложений в ремонт. Бюджетный/косметический ремонт оценивается исходя из 500 евро за м.кв., если же речь идет о капитальном/авторском ремонте, то такие работы обойдутся в 1000 евро за м.кв..




Зачем инвестировать в рынок недвижимости Португалии? (Часть 2)

3) Площадки по размещению предложений об аренде.

Сдать квартиру в краткосрочную аренду становится намного проще, нежели несколько лет назад благодаря развитию инфраструктуры интернет площадок которые предлагают полный функционал к размещению объекта недвижимости на своих ресурсах. Интернет ресурсы активно рекламируются в сети интернет и и печатных изданиях.

4) Инвестиции в рынок Португальской недвижимости связаны с низким уровнем риска.

Низкий уровень рынка в первую очередь связан с тем, что Лиссабон является столицей ЕС, плюс имеет высокий уровень привлекательности в культурном, финансовом и туристическом планах.
Португалия не участвует и сторонится военных и политических конфликтов. Также стоит отметить, что население Португалии в целом очень миролюбивое, дружелюбное, сочувствующее и отзывчивое.

5) Законодательство Португалии – Ваша защита.

Законодательство Португалии хорошо регулирует рынок и защищает покупателя. Так например без одобрения нотариуса сделка купли-продажи не может состояться даже при согласии обеих сторон. Так, как именно на нотариуса ложится ответственность за проверку объекта недвижимости на предмет юридической и фискальной чистоты.

6) Жизнь в Португалии.

Жизнь тут более размеренная и спокойная, погода замечательная, расходы намного меньше по сравнению с такими странами, как Германия или Франция. Несмотря на это качество жизни находится на уровне этих стран. Уровень криминала и беспорядков один из самых низких в Европе. Не зря Лиссабон занимает одно из самых высших мест, как лучшее направления для отдыха. Пляжи в транспортной доступности, кладезь культурных ценностей, сады и города находящиеся под охраной ЮНЕСКО. Приехав один раз в Португалию, сюда хочется возвращаться снова и снова.



Инвестиции в рынок недвижимости Португалии

Предлагаем Вашему вниманию 5 основных причин.

Сегодня остановимся на первых двух.

1) Рынок недвижимости «на подъеме»

Несколько лет назад Португалию, как и многие другие страны, настиг экономический кризис. Падение цен по разным оценкам составило 25-30%.
Стоит отметить, что на момент глобального кризиса, рынок недвижимости Португалии не был перенасыщен долгосрочными заемными обязательствами, поскольку кредитные инструменты активно не использовались, что позволило избежать глубокого провала рынка и быстрого возврата к прежним уровням. Рынок полностью восстановился за последние три года.

На текущий момент мы наблюдаем тенденцию к повышению привлекательности у иностранцев к Лиссабону с инвестиционной точки зрения, как к городу для постоянного проживания, так и общую повышательную динамику развития инфраструктур города и пригорода Лиссабона.
По нашей оценке, рынок недвижимости будет расти в течение следующих 3-5 лет до достижения стабилизации цен.

2) Рынок аренды недвижимости активен 365 дней в году.

Туристический рынок Лиссабона активен круглый год, благодаря климату, культурной тематике и деловой активности.
Росту повышения привлекательности Лиссабона для туристов способствовало расширение рынка авиаперевозок, за счет увеличения количества рейсов, так и выхода на рынок известного “лоукостера” Ryanair.
Прирост тур.рынка по данным мэрии Лиссабона за последние два года составил 10-20%. Город вышел на уровень одного из самых привлекательных направлений.
Увеличение тур.рынка напрямую влияет на повышение доходов, городской казны. Открываются новые сады, идет массовая реставрация культурного центра города и т.д.
По нашей оценке рынок туризма Лиссабона будет расти в ближайшие годы, что соответственно вызывает увеличение спроса на объекты с краткосрочной арендой уже сейчас. Поскольку «гостиничный фонд» города достиг предела мощностей и требует модернизации, а это в свою очередь влечет капитальные и временные издержки, мы вынуждены констатировать факт повышения стоимости суточной аренды. В этом году в летние периоды аренда «студии» в центральной части Лиссабона достигала 100 евро в сутки.


Недвижимость любого класса и на разный бюджет в Португалии

Постановка задачи
Поиск и Подбор
Координация и Поддержка
Проведение и Закрытие сделки
Управление недвижимостью

Португалия
Европейский уровень сервиса
Добродушие и отзывчивость горожан
Возможности для деловой деятельности
Атлантический океан
Кладезь культурных и исторических ценностей
Уникальная возможность совмещения культурного, активного и пляжного отдыха